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重庆商改租正式破冰 各地“商改租”势头迅猛

2019-12-30 09:57:22 来源:泰州发布 责任编辑:小梁

不久前,重庆市政府发布的《重庆市现代服务业发展计划(2019—2022)》(下称《计划》)明确提出:鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务,允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁,引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

值得注意的是,近年来“商改住”在多地遭到禁止,而“商改租”则渐成趋势。

“商改租”渐成趋势

重庆市在《计划》中明确提出对于居民住房服务,要加快制定培育和发展住房租赁市场相关的支持政策,进一步规范住房租赁市场交易行为,逐步完善住房租赁配套公共服务。鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务,允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁,引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

这也意味着,重庆商办用房改成用于住房租赁正式破冰,监管机构将有条件地允许规模化的企业参与其中。

事实上,重庆商办用房的空置率较高,库存量较大。据世邦魏理仕发布的《2019年第三季度重庆房地产市场报告》显示,截至今年第三季度,重庆写字楼总存量为468万平方米,空置率30.2%;第四季度预计还将迎约8万平方米的新增供应。

世邦魏理仕预测,未来三年,重庆写字楼市场新增供应较预期显著减少,至2023年市场存量增长不到30%。原因在于,一方面近期较多写字楼项目转变用途,改为酒店、公寓或商业,或减少写字楼业态占比;另一方面,部分写字楼业主推迟入市、谨慎择时,或直接寻求整栋交易契机。至此,重庆写字楼市场逐步迈入存量时代。

西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐表示,在当前全国大部分城市商业物业库存较大、去化周期较长的情况下,将合适的商业项目转作住房租赁,既可以盘活商业物业的存量资产,也有利于增加住房租赁供应量,平抑房租价格。

事实上,在重庆之前,北京、上海、广州、深圳等城市已经出台了鼓励“商改租”的相关政策,为库存的商办性质用房提供了一条新出路,“商改租”也逐渐成为趋势。

多地禁止“商改住”

“商改租”与“商改住”一字之差,但区别巨大。

今年11月15日,佛山市住建局发布通知禁止商办变公寓。今年8月,厦门已出台文件,禁止商办改住宅。不仅如此,自2017年以来,包括北京、上海、广州、深圳、南京等十余个城市都纷纷发布政策限制“商改住”。而这些政策集中显示了“不得将擅自将商业办公类项目改变为居住用途”的政策。

在“商改住”全面受阻的同时,“商改租”却在不少城市得到鼓励。

据查阅发现,各地出台“商改租”的政策依据主要来自于国务院2016年下发的一纸文件。该《意见》发布后,广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州、新疆、宁夏等多个省份纷纷公布细则,逐步放开“商改租”。其中在四个一线城市中,深圳是最早进行“商改租”的。

今年7月,广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》,明确允许部分广州市内已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房在产权性质不改变的基础上,改造成住宅功能;用户的水、电、气价格也按住宅收费标准;但只能用于出租,不能销售。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,在一些地方商办物业改为住房被认为是违法、违章建筑而进行管控、打压,而重庆市这一政策也为商办物业解决库存问题提供了一个比较好的出路。“但需要注意一点,商办物业改造是有条件的,只能改为住房租赁进行租赁收取租金,而不能当作住房进行售卖。”

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